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분양광고의 특성상 시행사 및 시공사의 입장에서 유리한 사항은 적극적으로 부각하면서도, 불리한 사항은 드러내지 않는 경향이 있어, 정보제공의무의 범위를 어디까지로 보아야 할지를 두고 실무상 지속적인 논의가 이어져 왔습니다. 최근 법무법인(유한) 화우가 수행했던 사건의 하급심 판결에서는 분양광고상 정보제공 의무의 범위에 대하여 의미 있는 판단이 내려져 향후 관련 분쟁에서 중요한 기준이 될 수 있을 것으로 보입니다. 이에 본 뉴스레터에서는 해당 판결의 주요 내용을 중심으로, 분양광고에 있어 정보제공 의무의 범위에 관하여 살펴보고자 합니다.
1. 사안의 개요
2. 화우의 변론방향 및 법원의 판단
3. 시사점
1. 사안의 개요
이 사건 아파트의 수분양자 A 그리고 수분양자로부터 분양권을 양수받은 B는 이 사건 아파트 인근에 위치한 문중묘지(이하 ‘이 사건 묘지’)를 문제삼으면서 이 사건 아파트의 분양광고에 관여한 시행사 및 시공사를 상대로, 주위적으로는 이 사건 묘지의 존재로 인하여 이 사건 분양계약의 목적 달성이 불가해짐에 따른 이 사건 분양계약의 해제 및 이 사건 묘지의 존재를 분양홍보물에서 누락시키는 등 적극적으로 은폐하거나 이 사건 묘지의 존재에 관한 신의칙상 고지의무를 위반한 행위에 대하여 사기에 의한 분양계약의 취소에 따른 원상회복 또는 부당이득반환 청구를, 예비적으로는 표시광고법위반에 따른 손해배상책임 및 이 사건 묘지의 존재에 대한 적극적 은폐 및 신의칙상 고지의무 위반에 따른 불법행위 손해배상책임의 성립을 각 주장하였습니다.
2. 화우의 변론방향 및 법원의 판단
제1심에서 피고 측 소송대리를 맡게 된 화우는 아래와 같이 변론하였습니다.
①이 사건 아파트의 분양광고의 내용 중 아파트의 외형, 재질, 구조 등 수분양자가 분양자에게 계약의 내용으로 이행청구할 수 있는 사항이 아닌 아파트 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인으로서의 성질을 가지는 데에 불과하므로 분양계약의 내용에 포함되지 아니하며 따라서 이행을 청구할 수 있는 대상이 아니다.
이 사건 아파트의 경우 인접 부지의 현황(인접 부지에 공원 내지 묘지가 존재하는지 여부)은 아파트의
외형, 재질, 구조 등 거래조건에 관한 것이 아니므로 이 사건 분양계약의 내용에 포함된 것이 아니다.
따라서 이 사건 묘지의 존재로 인하여 이 사건 분양계약을 해제할 수는 없다.
②봉분 1기에 불과한 이 사건 묘지는 존중과 관리의 대상이라는 측면도 있으므로 신의칙상 고지의무의 대상으로 보기 어렵다. 특히 입주자 모집공고 등에는 사전에 현장을 방문하여 주변 여건 등을 반드시 확인하고 계약을 체결하라는 안내문구가 기재되어 있는 등 피고들이 주변 시설에 관한 내용은 보증한바도 없으며, 이 사건 묘지는 아파트 경계 밖 약 50m에 위치하고 있었기에 원고들이 이 사건 분양계약 체결 전 이를 충분히 확인할 수 있었다.
따라서 이 사건 묘지의 존재에 대하여 신의칙상 고지의무 위반으로 이 사건 분양계약을 취소할 수 없으며, 신의칙상 고지의무 위반에 따른 불법행위 손해배상책임도 성립하지 아니한다.
③표시광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 그 표시, 광고를 받아들이는 전체적, 궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다. 그런데 이 사건 아파트 분양광고 당시 만들어진 조감도, 프라모델, 단지배치도 등에 이 사건 묘지가 표시되지 않은 것은 지도나 항공사진과는 달리 해당 분양광고물의 제작 목적이 외부 요소를 포함한 모든 현실의 정확한 재현이 아닌 광고의 대상인 분양 단지의 특성과 장점을 부각시키는 데 있기 때문이다.
따라서 해당 분양광고물에 이 사건 묘지를 포함한 이 사건 아파트 인근의 토지현황이 구체적으로 표시되지 않았다는 이유만으로 피고들이 이 사건 묘지를 적극 은폐, 기망하는 등의 행위를 한 것으로는 볼
수 없으므로 표시광고법위반 내지는 불법행위 손해배상책임은 성립하지 아니한다.
한편 제1심 법원은 화우의 위와 같은 주장을 모두 받아들여 원고들의 청구를 전부 기각하는 판결을 선고하였습니다.
3. 시사점
이번 판결은 분양광고에서의 정보제공 의무와 그 한계를 명확히 제시한 중요한 사례로, 분양목적물 인근에 위치한 소규모 묘지와 관련하여 분양계약의 효력이 문제가 되었던 기존 하급심 판결의 주류적 입장과도 견해를 같이 합니다.
특히 이번 판결은 ① 분양광고의 내용이 모두 분양계약의 내용에 포함되어 계약상 의무를 발생시키는 것은 아니라는 점, ② 분양목적물 인접 토지의 이용현황에 대한 분양계약 당시의 신의칙상 고지의무를 판단함에 있어서는 해당 인접 토지의 상태, 구체적 이용현황, 분양목적물과의 거리 및 조망의 정도는 물론이고 수분양자들의 해당 인접 토지에 대한 인식 가능성 등 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다는 점, ③ 표시광고법상 거짓∙과장의 표시광고 내지 기만적인 표시광고에 해당되는지 여부는 일반 소비자의 전체적·궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단해야 한다는 점에 관한 법리를 재확인하였습니다.
법무법인(유한) 화우 기업송무그룹은 이러한 복합적인 법리를 체계적으로 구성하고 사실관계를 치밀하게 정리하여 의뢰인에게 유리한 승소 판결을 이끌어 내었습니다. 이와 관련하여 궁금하신 점이나 도움이 필요하신 경우 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.
