법무법인(유) 화우

화우 박기년 변호사가 기고한 칼럼이 대한경제 법률라운지에 게재되었습니다.

원청의 법적 의무 이행과 관련해 화우 이충언 변호사의 견해가 실린 기사입니다.

주요 로펌의 재판소원TF 현황과 관련해 화우가 소개된 기사입니다.

법무법인(유한) 화우 형사대응그룹은 배임죄의 최신 개정 동향과 배임 여부가 문제된 구체적 적용 사례를 짚어보고, 수사 단계에서의 실질적인 방어 전략을 모색하는 자리를 마련하였습니다. 합리적인 경영과 사법 리스크 사이에서 대응전략을 고민하시는 분들에게 의미 있는 시간이 되기를 희망하며, 기업 담당자분들의 많은 관심과 참여를 부탁드립니다.

이에 법무법인(유한) 화우는 소관 부처인 방송미디어통신위원회, 위치정보 실태점검 수행기관인 개인정보보호협회 담당자, 화우 전문가가 함께하는 세미나를 마련하였습니다. 위치정보사업자·위치기반서비스사업자의 법무·컴플라이언스 담당자, 모빌리티·금융·플랫폼·커넥티드카·IoT 등 위치정보를 활용하는 기업 실무자, 실태점검ㆍ과징금ㆍ과태료 리스크를 대비한 내부 점검체계를 정비하려는 담당자분들의 참석하시어 최근 위치정보 규제 집행의 흐름을 직접 확인하시고, 귀사의 대응체계를 점검하는 기회로 삼으시기 바랍니다.

• #자금세탁방지
• #AML/내부통제 솔루션센터

국내 최고의 상장유지 및 규제 대응 전문가들이 준비한 본 세미나에 부디 참석하시어, 귀사의 성공적인 리스크 관리와 지속 가능한 성장을 위한 강력한 인사이트를 얻어 가시길 바랍니다.

법무법인(유한) 화우는 교보생명을 대리하여 SBI저축은행 경영권 인수 거래 전반에 걸쳐 종합적인 법률자문을 제공하였습니다. 본건은 약 9,000억원 규모의 거래로, 보험사인 교보생명이 국내 1위 저축은행을 인수함으로써 저축은행업에 본격 진출하고 향후 금융지주회사 전환을 위한 전략적 기반을 마련한다는 점에서 업계 파급력과 상징성이 큰 거래입니다. 화우는 교보생명이 SBI AF를 포함한 4개 SPC로부터 SBI저축은행 주식 156,147,223주(발행주식 총수의 50%+1주, 의결권 있는 지분 기준 58.6%)를 약 9,000억원에 매수하는 전 과정에서 화우는 매수인 교보생명을 위하여 거래구조 검토, 주식매매계약(SPA) 및 주주간계약서(SHA) 작성/협상, 상호저축은행법, 보험업법, 금융회사지배구조법 등 금융·보험 관련 주요 인허가 및 규제 이슈 검토 등 전반적인 자문을 수행하였습니다. 특히 본건은 단일 계약 하에서 세 차례에 걸쳐 순차적으로 거래 종결이 이루어지는 복합적 구조로 설계된 거래로, 각 단계별 선행조건과 종결 요건을 정교하게 반영하여야 하는 거래구조 설계가 요구되었습니다. 또한 대상회사의 기존 실질적 최대주주는 일본 SBI Holdings였다는 점에서 국제적 요소가 포함된 거래로, 화우의 M&A 및 해외 규제 자문 역량이 종합적으로 발휘된 사례입니다. 관련기사: 교보생명, SBI저축銀 품고 '종합금융그룹' 시동 - 매일경제 

• #M&A
• #기업자문
• #보험
• #여신전문금융회사 ∙ 저축은행

• #지식재산권
• #상표 ∙ 디자인 ∙ 부정경쟁
• #저작권

법무법인(유한) 화우의 김제오 전문위원이 2026 건설기술인의 날을 맞아 국토교통부 장관 표창을 수상했습니다. 김제오 전문위원은 건설기술 발전에 기여한 점을 높이 평가받아 이번 표창을 받게 되었습니다.

• #건설
• #건설

 Chambers Global Legal Guide 2026년판에서 법무법인(유한) 화우 변호사 16명이 금융, 자본시장, M&A, 국제중재, 소송, 지식재산, 국제통상 분야에서 한국의 리딩변호사로 선정되었습니다. 김영주 변호사, 장정주 변호사는 올해 신규로 리딩변호사에 선정되었습니다. 법무법인(유한) 화우의 분야별 리딩변호사 선정 현황은 아래와 같습니다. Banking and Finance조영준, 조재륜 Capital Markets강성운, 이진국 Corporate and M&A윤희웅, 류명현, 이진국, 김상만, 김영주 Dispute Resolution: Arbitration이준상, 김명안, 김샘 Dispute Resolution: Litigation유승룡 Intellectual Property권동주 International Trade정동원, 장정주 자세한 사항은 Chambers & Partners 웹사이트를 참고해 주시기 바랍니다. Chambers Global Legal Guide 2026년판

• #금융 ∙ 자본시장
• #M&A
• #국제중재 ∙ 국제소송
• #지식재산권
• #관세 ∙ 국제통상

법무법인(유한) 화우의 이수경 파트너변호사가 부가통신사업 분야에서의 공로를 인정받아 방송통신위원회 위원장 표창을 수상했습니다. 이수경 변호사는 부가통신 이용자 보호 관련 정책 및 제도 운영 과정에서 전문적인 법률 자문과 실무 지원을 통해 이용자 권익 보호와 제도 안정화에 기여한 점을 높이 평가받아 이번 표창을 받게 되었습니다.

• #TMT

법무법인(유한) 화우는 서울우유협동조합(이하 서울우유)이 남양유업 주식회사(이하 남양유업)가 출시한 ‘아침에 우유’ 제품과 관련하여 제기한 부정경쟁행위 등 금지 및 손해배상 청구소송 사건에서 남양유업을 대리하여 1심과 2심 모두 전부 승소하였습니다. 서울우유는 남양유업의 우유 제품 중 문자 부분은 상표권 침해 및 (가)목 등 부정경쟁행위에, 포장용기는 (가)목 등 부정경쟁행위에 각 해당한다고 주장하였습니다.  이에 대해 화우는, 문자 부분 중 ‘아침에’는 성질표시로서 식별력이 없는 한편 독점적응성 또한 인정될 수 없으므로 특정 사업자만이 독점할 수 없는 표장이라는 점, 그리고 서울우유의 포장용기는 그 자체만으로 현저히 개별화된 출처 표지에 해당하지 않는다는 점을 치밀한 법리와 증거에 기초하여 설득력 있게 주장함으로써, 원고 청구 전부기각을 이끌어 냈습니다.

법무법인(유한) 화우는 영국 케임브리지에 본사를 둔 테라헤르츠(THz) 기반 비파괴검사(NDT) 및 반도체 검사장비 전문기업 테라뷰홀딩스(TerraView Holdings Plc)의 코스닥 상장 과정에서, 상장주관사인 삼성증권 주식회사를 대리하여 전반적인 법률자문을 제공하였습니다. 본건은 한국 코스닥시장에 상장한 최초의 영국 기업이자 지난 2021년 이후 첫 해외기업의 한국 증시 상장으로 한국예탁결제원(KSD)에 주식을 예탁하고 이를 기초로 한국예탁증서(KDR)를 발행·공모하는 구조가 적용된 고난도의 크로스보더 IPO 거래였습니다. 화우는 영국 회사법 및 세법과 한국 자본시장법·예탁결제제도 간의 차이를 종합적으로 분석하고, 한국거래소 및 한국예탁결제원과의 실무 협의를 주도하며 상장 전 과정에 있어서 제반 법률 자문을 제공하였습니다. 특히 상장 심사 과정에서 영국 세법상 인지세 및 인지예비세 과세 여부가 핵심 쟁점으로 부각되었으나, 화우는 영국 현지 로펌과 협업하여 HMRC(영국 국세청)에 사전 질의를 제출하고, 해당 KDR 발행 구조가 과세 대상이 아님을 확인하는 서면 면세 확인을 이끌어냈습니다. 이를 통해 세무상 불확실성을 해소하고 상장 절차를 일정 지연 없이 성공적으로 완료할 수 있도록 지원하였습니다.

• #금융 ∙ 자본시장
• #IPO ∙ 상장실질심사

저금리 시대에 조달된 수조 달러 규모의 상업용 부동산 대출이 고금리 환경과 맞물려 순차적으로 만기를 맞이하고 있습니다. 이른바 '만기절벽(Maturity Wall)'이 현실화되는 가운데, 국내 기관투자자들이 보유한 약 55조 원 규모의 해외 부동산 대체투자 포트폴리오 역시 그 직접적인 영향권 안에 놓여 있습니다. 본 뉴스레터에서는 만기절벽의 현황과 구조적 원인, 국내 기관투자자가 직면한 법적·재무적 리스크, 위기를 선제적으로 극복하기 위한 단계별 대응 전략 및 이에 대응하는 로펌의 역할을 종합적으로 살펴봅니다. 1. 전례없는 규모의 리파이낸싱 압박2. 국내 기관투자자가 직면한 주요 리스크3. 선제적 대응 방안: 만기도래·EOD 전 체크해야 할 시그널4. 국내 로펌의 역할: 위기 극복을 위한 단계별 전략 1. 전례없는 규모의 리파이낸싱 압박 2020~2021년 초저금리 환경에서 조달된 대규모 상업용 부동산(CRE) 대출이 순차적으로 만기를 맞이하면서 미국을 중심으로 전례 없는 리파이낸싱 압박이 현실화되고 있습니다. 미국 모기지은행협회(MBA)에 따르면 2025년에 약 9,570억 달러, 2026년에 약 8,750억~9,360억 달러의 CRE 대출이 만기에 도래할 것으로 예상되며, 2025~2029년 사이 만기 도래 CRE 부채 총액은 4조 달러를 초과할 것으로 전망됩니다. S&P Global은 이 만기절벽이 2027년 1조 2,600억 달러 규모로 정점에 달할 것으로 예측하고 있습니다.  문제를 더욱 심화시키는 것은 이른바 'Extend-and-Pretend(연장하고 모른 척하기)' 전략입니다. 금리 인상 이후 주요 은행 등 대주들은 손실 인식을 미루기 위해 만기 도래 대출을 반복 연장해 왔습니다. 2025년 한 해에만 약 6,000억 달러 규모의 만기가 연장된 것으로 추정되며, 뉴욕 연방준비은행(NY Fed) 연구에 따르면 이러한 만기 연장이 오히려 은행 자본의 27%에 달하는 만기절벽을 누적·심화시키는 부작용을 초래하였습니다. 그러나 Basel III 자본 규제 강화, CMBS(상업용 부동산 담보대출 증권) 보고 의무 등 규제 압박이 가중되면서 더 이상의 연장이 어려워지는 국면으로 접어들고 있으며, 2026년 1월 기준 오피스 CMBS 연체율은 12.34%로 사상 최고치를 경신하는 등 부실이 본격 표면화되고 있습니다.   2. 국내 기관투자자가 직면한 주요 리스크 국내 기관투자자들은 저금리 시기(2018~2021년)에 해외 오피스를 중심으로 공격적인 투자를 집행하였고, 현재 만기절벽의 직접적 영향권 안에 놓여 있습니다. 국내 기관투자자가 직면한 주요 법적·재무적 리스크는 아래와 같습니다. 가. 후순위 투자자로서의 법적 지위 리스크 - Standstill 조항과 Cure Right 국내 투자자들은 통상 중순위(Mezzanine) 대주 또는 후순위(Equity) 투자자(이하 통칭하여 “후순위 투자자”)로 참여하는 경우가 많습니다. 자산가치 하락과 리파이낸싱 실패가 맞물릴 경우, 선순위 대주가 먼저 원리금을 회수하고 남은 금액만 후순위 투자자에게 돌아오는 변제 순위 구조상 후순위 투자자는 원금 전액을 손실할 위험에 노출됩니다. 이때 핵심적으로 문제되는 것이 바로 Standstill(권리행사 유예) 조항과 Cure Right(디폴트 치유권)입니다. 위 개념 모두 영미법(Common Law) 기반의 사모펀드·대출 거래 실무에서 발전한 것으로, 우리나라 상법·자본시장법 등 관련 법령에는 이에 대응하는 명시적 규정이 없습니다. 우선 Standstill 조항은 채권자간 약정서(Intercreditor Agreement)에 규정되는 것이 일반적으로, 선순위 대주(Senior Lender)가 채무불이행 상황에서 담보권 실행 등 집행 조치를 일정 기간 유예하는 대신 그 기간 동안 후순위 채권자도 독자적인 권리 행사를 하지 못하도록 제한하는 조항입니다. 예를 들어, 차주인 SPC가 이자를 연체하여 EOD(Event of Default)가 발생하더라도 Standstill 조항이 적용되는 기간(통상 90일~180일) 동안 후순위 투자자는 ① 독자적으로 담보권을 실행하거나 ② 차주에게 즉시 상환을 요구하거나 ③ 대출약정 위반을 이유로 법적 조치를 취하는 것이 제한됩니다. 이는 선순위 대주가 단독으로 워크아웃 또는 담보 매각 절차를 주도할 수 있도록 하기 위한 장치입니다. 이러한 Standstill 조항은 후순위 투자자에게 다음과 같은 리스크를 수반합니다. • 대응 타이밍 제약: Standstill 기간 동안 자산가치가 추가 하락하더라도 후순위 투자자는 법적 개입이 사실상 불가능합니다. • 협상력 약화: 선순위 대주 주도의 구조조정 협상에서 후순위 투자자는 사실상 '관찰자' 지위에 머물게 됩니다. • 정보 접근 제한: Standstill 기간 중 선순위 대주가 자산 매각을 진행하는 경우 후순위 투자자가 매각 조건에 대한 충분한 정보를 확보하기 어려울 수 있습니다. 다음으로, Cure Right(디폴트 치유권)는 차주인 SPC가 대출약정상 의무를 불이행하여 EOD가 발생하거나 발생할 우려가 있을 때, 후순위 투자자가 차주를 대신하여 해당 의무를 이행함으로써(예: 연체 이자 대납, 추가 담보 제공 등) EOD 상황을 치유할 수 있는 권리를 의미합니다. Cure Right가 중요한 이유는, 이 권리를 행사하면 선순위 대주가 담보권을 실행하기 전에 후순위 투자자가 자산을 보호할 수 있는 시간을 벌 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 차주가 이자를 3개월 연체하여 EOD가 발생한 경우 후순위 투자자가 Cure Right를 행사하여 연체 이자를 대신 납부하면 EOD가 치유되고 선순위 대주의 담보권 실행이 방지됩니다. 다만 Cure Right는 다음과 같은 한계를 가집니다. • 행사 기간의 제한: Cure Right는 통상 EOD 발생 후 일정 기간(예: 10~30영업일) 내에 행사하여야 하며, 이를 도과하면 권리가 소멸합니다. • 치유 횟수의 제한: 일정 기간 내 치유 가능한 횟수가 제한되는 경우가 많아(예: 12개월 내 2회 한도) 반복적 EOD 상황에서는 결국 Cure Right를 소진하게 됩니다. • 재무적 부담: 후순위 투자자가 Cure Right를 행사하기 위해서는 추가 자금을 투입하여야 하므로 이미 손실이 발생한 상황에서 추가 출자를 감수하여야 하는 어려운 의사결정을 수반합니다.  나. Extend-and-Pretend의 법적 함의 - 만기 연장의 조건과 리스크 현지 은행(선순위 대주)이 만기를 연장해 주는 경우 통상 ① LTV(담보인정비율) 하락분만큼 차주인 SPC의 에쿼티 추가 투입 ② 대출 금리 인상 ③ 추가 담보 또는 보증 제공 등을 조건으로 요구합니다. 이 경우 LP에게 추가 출자가 요청되는데, 이는 양 방향 모두 리스크를 수반하는 딜레마 상황입니다. 즉, 추가 출자에 응한다면 시장 회복이 지연될 경우 투입한 추가 자금마저 손실될 수 있으며 만기 연장 기간 동안 환헤지 비용·운용 보수 등 고정 비용이 지속적으로 누적되는 문제가 발생하게 됩니다. 반면, 추가 출자를 거부하는 경우 선순위 대주가 EOD를 선언하고 담보권을 실행하거나 자산을 강제 매각할 수 있으며이 경우 후순위 투자자는 원금 전액 손실이 확정될 위험이 있습니다.  다. EOD 발동에 따른 리스크 EOD(Event of Default, 기한이익상실)란 차주인 SPC가 대출약정상의 의무를 위반하였을 때 선순위 대주(현지 은행)가 만기 전에도 대출 전액의 즉시 상환을 요구할 수 있는 상태를 의미합니다. 재무적 부실 징후들이 누적되거나 만기 시점에 리파이낸싱이 실패하는 경우 EOD가 발동될 수 있으며 일단 EOD가 발동되면 국내 기관투자자에게는 다음과 같은 중대한 법적·재무적 리스크가 현실화됩니다. (1) 선순위 대주의 즉각적 담보권 실행EOD가 발동되면 선순위 대주는 만기 전에도 SPC가 보유한 부동산에 대한 담보권을 즉시 실행할 수 있습니다. 선순위 대주가 담보권 실행 및 강제 매각 절차에 돌입하는 경우, 앞서 설명한 변제 순위 구조상 에쿼티 투자자인 국내 기관투자자는 선순위 대주와 메자닌 대주가 모두 변제받고 남은 금액만 회수할 수 있습니다. 오피스 가치가 고점 대비 최대 55.8% 하락한 현 상황에서는 선순위 대출 원리금 전액을 회수하고도 잔여금이 남는 경우가 드물어, 에쿼티 투자자는 사실상 원금 전액을 손실하게 될 가능성이 높습니다. (2) 협상력의 급격한 상실EOD 발동 이전에는 국내 기관투자자가 추가 출자, 담보 제공 등을 협상 카드로 활용하여 선순위 대주와의 협상에서 일정한 레버리지를 확보할 수 있습니다. 그러나 EOD가 공식 선언된 이후에는 협상의 주도권이 사실상 선순위 대주에게 완전히 넘어가게 됩니다. 선순위 대주는 이미 담보권 실행이라는 최후 수단을 확보한 상태이므로 국내 기관투자자가 제시하는 조건을 수용하여야 할 유인이 현저히 줄어들고 에쿼티 투자자에게 불리한 조건을 일방적으로 제시하는 상황이 발생할 수 있습니다. (3) Cross-Default 리스크대출약정서에 Cross-Default 조항이 포함된 경우, 하나의 사업장에서 EOD가 발동되면 동일한 차주(SPC) 또는 관련 법인이 보유한 다른 대출약정에서도 연쇄적으로 EOD가 발동될 수 있습니다. 이 경우 단일 사업장의 문제가 복수의 사업장으로 확산되는 연쇄 부실 리스크가 발생하며 국내 기관투자자가 동일한 GP를 통해 복수의 해외 부동산 펀드에 투자한 경우 특히 유의하여야 합니다. (4) 시간적 압박과 현지법 대응의 어려움EOD 발동 이후 선순위 대주의 담보권 실행까지 걸리는 시간은 현지 법제에 따라 상이하나 국내 투자자에게는 대응할 시간적 여유가 매우 제한됩니다. 특히 Cure Right 행사가능 기간(통상 10~30영업일)이 도과하거나 Standstill 기간이 종료되는 경우 법적 대응 수단이 급격히 축소됩니다. 또한 미국의 경우 주 별로 Foreclosure(담보권 실행) 절차가 상이한 점, 차주(SPC)가 파산 신청을 하는 경우 현지 파산법에 따른 Automatic Stay(자동 정지)로 담보권 실행이 중단되는 점 등을 고려하면 현지 법제에 대한 전문적 이해 없이는 적시에 대응하기 어렵습니다. (5) 국내 감독 당국의 제재 및 공시 리스크EOD가 발생한 사업장에 투자한 기관투자자는 금융당국의 강화된 건전성 관리·감독 대상이 됩니다. 실제로 금융감독원은 금융회사의 해외 부동산 대체투자 현황을 분기별로 공표하고 EOD 발생 사업장에 대해 선제적 손실 인식을 유도하여 대손충당금을 적립하도록 하고 있습니다. EOD 발생 사실이 공개될 경우 ① 기관투자자의 평판 위험으로 이어질 수 있고 ② 각 금융회사의 내부통제기준 및 이사회 규정에 따른 이사회 보고 의무가 발생할 수 있으며 ③ 자본시장법 및 집합투자 약관에 따른 투자자 고지·공시 의무 이행 등 내부 컴플라이언스 부담도 동시에 발생할 가능성이 있습니다.  라. 환율 및 환헤지 리스크 국내 기관투자자들은 해외 자산 투자 시 일반적으로 환헤지(FX Hedge)를 통해 환율 리스크를 관리합니다. 그런데 만기절벽 국면에서는 환헤지 자체가 이하와 같이 새로운 리스크 요인이 될 수 있습니다. • 한미 금리차 변동에 따라 원/달러 환헤지 비용이 연 3~4%대까지 상승하는 경우도 발생하였는 바, 이 경우 표면 수익률에서 환헤지 비용을 차감하면 실질 수익률이 현저히 낮아지거나 마이너스로 전환될 수 있습니다. • 환헤지 계약의 만기와 펀드 만기가 불일치하는 경우(Maturity Mismatch) 펀드 만기 연장 시 추가 비용을 부담하며 환헤지 계약을 재체결하여야 하는 문제가 발생합니다. 실제로 벨기에 코어오피스 펀드의 경우, 청산 과정에서 환헤지 은행이 환헤지 정산금 미지급을 이유로 가압류를 신청하면서 청산 절차가 지연된 바 있습니다.  마. 현지법 적용에 따른 리스크 해외 부동산 펀드 투자에서 발생하는 분쟁은 원칙적으로 현지 법률의 적용을 받습니다. 이에 따라 이하와같은 리스크를 부담할 수 있습니다. • 국내에서는 익숙한 담보신탁·근저당권 구조가 현지에서는 전혀 다른 방식으로 작동할 수 있으며, 특히 미국의 경우 주(State)별로 Foreclosure 절차가 상이합니다. • 차주(SPC)가 현지에서 파산 신청을 하는 경우 현지 파산법에 따라 담보권 실행이 자동 중지(Automatic Stay)될 수 있으며 이 경우 후순위 투자자의 권리 회복이 수년에 걸릴 수 있습니다. • 세무 리스크로, 현지 세법상 자산 매각 시 발생하는 양도소득세·원천징수세·부가가치세 등이 투자 회수액에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.  3. 선제적 대응 방안: 만기도래·EOD 전 체크해야 할 시그널 만기절벽 위기에 대한 선제적 대응은 공식적인 만기 도래나 EOD 선언 이후에 시작해서는 이미 늦습니다. 아래의 실무적 징후들은 EOD 발동의 전형적인 선행 지표로서, 이를 조기에 포착하는 것 자체가 위기 대응의 첫걸음입니다. 각 징후가 나타나는 즉시 전문적인 법률자문을 통해 LPA(Limited Partnership Agreement, 펀드 약정서)·채권자간 약정서·담보약정서 등 관련 계약서상 권리를 확인하고 대응 전략 수립에 착수하여야 합니다. 가. DSCR 미달에 따른 Cash Trap DSCR(Debt Service Coverage Ratio, 부채상환비율)이란 자산이 창출하는 NOI(순영업이익, Net Operating Income)를 연간 원리금 상환액으로 나눈 비율로, 대출약정서상 통상 1.10~1.25 이상을 유지하도록 규정됩니다. 예를 들어 DSCR이 1.15라면 자산이 원리금 상환에 필요한 금액보다 15% 더 많은 수익을 창출하고 있다는 의미입니다. 공실률 상승이나 임차인 이탈 등으로 NOI가 감소하여 DSCR이 약정 기준을 하회하면, 선순위 대주는 임대 수익을 일반 운용 계좌가 아닌 대주가 통제권을 갖는 별도의 에스크로 계좌(Cash Trap Account)에 예치하도록 요구할 수 있습니다. Cash Trap이 발동되면 워터폴(Waterfall) 구조상 에쿼티 투자자에 대한 배당 가능 재원이 해당 계좌에 유보됨으로써 실질적으로 배당이 차단되며 이러한 상황이 장기화될 경우 펀드 차원의 운용 보수·환헤지 비용 등 고정 비용이 지속적으로 발생함에 따라 에쿼티 투자자의 순수익이 잠식되는 결과를 초래합니다. Cash Trap은 자금 유보 메커니즘으로서 그 자체가 손실을 확정짓는 것은 아니지만 배당 지연 및 유동성 압박을 초래하고 자산 가치 하락 시 손실로 이어질 위험을 내포한다는 점에서 실무적으로 대주의 EOD 선언 검토를 예고하는 가장 중요한 조기 경보 지표로 기능합니다. 나. LTV Breach LTV(Loan-to-Value Ratio, 담보인정비율)는 대출 잔액을 담보 부동산의 현재 시장가치로 나눈 비율입니다. 대출약정서에서 LTV 유지 의무를 규정하고 있는 경우 자산가치 하락으로 LTV가 약정 기준을 초과하게 되면 선순위 대주는 ① 추가 담보 제공 ② 대출 원금의 일부 즉시 상환 ③ EOD 선언 중 하나를 선택할 수 있습니다. 오피스 가치가 고점 대비 최대 55.8% 하락한 현 상황에서 저금리 시절 70% LTV로 취득한 자산의 현재 LTV는 100%를 훌쩍 넘는 경우도 발생하고 있습니다. 이 경우 선순위 대주의 대출 원금 전액조차 담보가치로 보전되지 않는 바 대주 입장에서는 즉각적인 EOD 선언을 통해 담보권 실행 절차에 돌입하는 것이 가장 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 따라서 LTV Breach는 DSCR 미달보다 더욱 긴박하게 대응이 요구되는 징후입니다. 다. Tenant Credit(임차인 신용도) 악화 핵심 임차인의 신용등급 하락, 임대계약 갱신거절 또는 조기 해지, 공실률의 지속적 상승은 NOI 감소로 이어져 DSCR 악화 및 자산가치 하락의 연쇄 반응을 유발하게 됩니다. 임차인 신용도 악화는 단독으로 EOD를 발동시키지는 않지만 앞서 설명한 DSCR 미달 및 LTV Breach라는 구체적인 EOD 사유로 이어지는 가장 전형적인 경로입니다. 특히 단일 임차인(Single Tenant) 구조의 자산은 이러한 리스크에 더 취약합니다. 임차인이 하나뿐인 경우, 임차인 이탈 즉시 NOI가 0으로 떨어지고 자산가치 역시 급락하여 DSCR 미달과 LTV Breach가 동시에 발생하는 상황이 초래될 수 있습니다. 국내 기관투자자들이 투자한 해외 오피스 펀드 중 상당수가 정부 기관, 대형 기업 등 단일 임차인에 의존하는 구조였다는 점에서 이 징후에 대한 모니터링이 특히 중요할 것으로 보입니다. 라. 리파이낸싱 실패 가능성의 가시화 만기 도래 시점이 가까워지는 상황에서 ① 신규 대주를 구하지 못하거나 ② 기존 선순위 대주가 연장을 거부하거나 ③ 리파이낸싱 조건이 현저히 불리해지는 경우(예: 금리 대폭 인상, 과도한 에쿼티 추가 투입 요구), 이는 EOD가 즉각 발동될 수 있는 가장 위험한 시나리오입니다. 다만 ③의 경우는 EOD의 직접적인 트리거라기보다는 에쿼티 투자자의 수익성을 현저히 악화시키거나 추가적인 자금 부담을 야기하는 시나리오로서, ①·②와는 구분하여 이해할 필요가 있습니다. 앞서 살펴본 DSCR 미달·LTV Breach·Tenant Credit 악화의 경우 통상 일정한 모니터링 지표를 통해 사전 감지가 가능한 반면 리파이낸싱 실패의 경우 대출 만기일이 확정되어 있어 시간적 압박이 집중된다는 점에서 사전 준비의 중요성이 더욱 큽니다. 대주단의 태도 변화, 시장 금리 동향, 신규 대주의 대출 의향 등을 만기 최소 12개월 전부터 정기적으로 점검하여 조기에 징후를 감지하는 것이 실무상 권고됩니다.  4. 국내 로펌의 역할: 위기 극복을 위한 단계별 전략 해외 부동산 만기절벽 위기는 단순한 재무적 문제를 넘어 복잡한 국제 거래 구조와 현지 법제에 대한 깊은 이해를 요구하는 법률적 문제입니다. 앞서 살펴본 실무적 징후들이 포착되는 시점부터 EOD 발동, 구조조정, Exit에 이르는 전 단계에서 법률적 대응의 타이밍과 전략이 최종 손실 규모를 결정짓습니다. 특히 현지 대주단과의 협상, 채권자간 약정서 해석, Cure Right 행사 여부 결정, Restructuring 협상 등은 현지 법제와 국내 자본시장법 등 관련 법령이 교차하는 복잡한 영역으로 전문적인 법률 자문 없이는 실기(失機)하기 쉽습니다. 법무법인 화우 대체투자PG는 국내외 부동산 펀드 투자 및 금융 거래 전반에 걸친 전문성을 바탕으로, 만기절벽 위기 대응의 전 단계에 걸쳐 다음과 같이 실질적이고 전략적인 법률 서비스를 제공하고자 합니다. [STEP 1. 만기 6개월 전: 계약서 전면 재검토 및 협상 카드 확보] 위기 대응의 가장 중요한 원칙은 선순위 대주가 공식적인 만기 연장 거부 의사를 밝히기 전에 협상 카드를 먼저 확보하는 것입니다. 이를 위해 만기 도래 최소 6개월 전에 대출약정서(Loan Agreement), 담보약정서, 채권자간 약정서를 전면 재검토하여야 합니다. 핵심 항목은 다음과 같습니다. • Cure Right 조항: 행사 기간(통상 EOD 발생 후 10~30영업일), 행사 횟수 제한(예: 12개월 내 2회), 행사 요건 등을 확인합니다. Cure Right가 존재하는 경우 이는 EOD 발동 직후 후순위 투자자가 행사할 수 있는 가장 직접적인 방어 수단이 됩니다. • Standstill 조항:  발동 요건, 유예 기간(통상 90일~180일), Standstill 기간 중 후순위 투자자의 정보 접근권 범위, Standstill 종료 후 권리 회복 범위를 확인합니다. • Waiver/Consent 조항: 대출약정 위반 사항에 대해 선순위 대주로부터 면제(Waiver) 또는 동의(Consent)를 받아 EOD 발동을 방지할 수 있는지 여부를 확인합니다. • 선순위 대출 매수권(Debt Purchase Right): 채권자간 약정에 후순위 투자자가 선순위 대출 채권을 매수할 수 있는 권리가 규정되어 있는 경우 이를 행사하여 선순위 대주의 지위를 승계함으로써 EOD 선언·담보권 실행·강제 매각을 차단하고, 자산 처분 시기 및 조건에 대한 통제권을 확보하는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만, 이 권리는 통상 일정한 기간 내에만 행사 가능하며(예: Standstill 기간 중 또는 담보권 실행 개시 전), 매수 가격은 선순위 대출 원리금 전액에 준하는 수준으로 설정되는 경우가 많으므로 행사 가능성과 비용 부담을 사전에 면밀히 검토할 필요가 있습니다. • 선순위 대출 조기상환 조건 및 위약금 규정: EOD 또는 만기 도래에 앞서 차주(SPC)가 선순위 대출을 기한 전 상환하는 경우 발생하는 위약금 또는 조기상환 손실보전금(Break Cost)의 규모를 산정합니다. 조기상환에 필요한 재원은 실질적으로 에쿼티 투자자의 추가 출자를 통해 조달되는 경우가 많으므로, 위약금 부담을 감수하고 조기상환하는 것이 선순위 대주의 강제매각에 따른 손실과 비교하여 경제적으로 타당한지를 기관투자자 수익률 관점에서 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 법무법인 화우 대체투자PG는 위 단계에서 계약서상 권리를 정밀하게 분석하여 이후 협상 전략의 기초를 수립하고, 의뢰인이 협상 테이블에서 최대한의 우위를 확보할 수 있도록 지원합니다.  [STEP 2. 만기 3개월 전: 현지 대주단과의 만기 연장 협상] 계약서 분석을 바탕으로 지체 없이 현지 선순위 대주단과의 협상을 개시하여야 합니다. 선순위 대주가 먼저 조건을 제시하기 전에 국내 기관투자자 측이 선제적으로 협상 테이블에 나서는 것이 협상력 확보의 핵심입니다. 협상의 주요 대상은 다음과 같습니다. • 만기 연장: 현실적인 자산 회복 계획과 운용 현황을 구체적으로 제시하여 만기 연장 협상에 임하되, 연장 조건(에쿼티 추가 투입 규모, 금리 인상 폭, 추가 담보 요건 등)의 협상에 집중하여야 합니다. • 금리 조정: 금리 인상 조건을 최소화하거나 고정금리 전환 등을 협상 대상으로 삼아 추가 이자 부담을 경감하는 방안을 검토하여야 합니다. • LTV 기준 재설정: 현재 자산가치를 반영한 새로운 LTV 기준을 협상하여 추가 에쿼티 투입 부담을 최소화하는 방안을 검토하여야 합니다. • 상환 유예: 이자 또는 원금 상환을 일정 기간 유예하는 방안을 협상하여 단기적인 유동성 압박을 해소할 수 있습니다. 법무법인 화우 대체투자PG는 현지 법제에 정통한 전문가 인력을 바탕으로 협상 전략 수립부터 현지 대주와의 커뮤니케이션까지 통합적으로 지원합니다. [STEP 3. EOD 발생 전후: 채권자간 약정서 확인 및 Cure Right 행사 검토] EOD가 발생하거나 발생이 임박한 경우, 채권자간 약정서의 내용을 다시금 면밀히 확인하여야 합니다. Cure Right 행사 기간은 통상 EOD 발생 후 10~30영업일에 불과하므로, 시간적 여유 없이 즉각적인 법률 자문과 의사결정이 요구됩니다. 구체적인 검토 사항은 다음과 같습니다. •Cure Right 행사 여부 결정: Cure Right를 행사하여 연체 이자를 대납하거나 추가 담보를 제공하는 것이 경제적으로 타당한지, 즉 추가 투입 비용 대비 자산 회복 가능성이 충분한지를 재무적∙법률적 차원에서 신속히 검토하여야 합니다. •Standstill 기간 내 정보 확보: Standstill 조항이 발동된 경우 유예 기간 동안 선순위 대주의 자산 처분 계획, 감정평가 결과, 매각 조건 등에 대한 정보를 최대한 확보하여 후속 대응을 준비하여야 합니다. •선순위 대출 매수권(Debt Purchase Right) 행사 검토: 채권자간 약정서에 위 매수권이 규정된 경우 선순위 채권을 직접 매수하여 선순위 대주의 지위를 승계함으로써 담보권 실행을 방지하고 자산 처분 시기 및 조건에 대한 통제권을 확보하는 방안을 검토할 수 있습니다. •현지 법제 대응: EOD 발동 이후의 담보권 실행 절차, Foreclosure 방어 수단, 파산법상 Automatic Stay 활용 가능성 등 현지 법제 특유 이슈에 대해 적절히 대응해야 합니다.  [STEP 4. 대출 구조 재편 및 자본 재구조화(Restructuring) 협상] 리파이낸싱이 어렵거나 Cure Right 행사가 여의치 않은 경우, 대출구조 재편 및 자본 재구조화 (Restructuring)를 검토하여야 합니다. 이 단계에서는 현지 법제상 구조조정 절차, 담보권 실행 방어, 세무 문제 등과 관련된 복잡한 법적 이슈가 동시다발적으로 발생하게 되므로 정확하고 통합적인 법률자문이 필수적입니다. 채택할 수 있는 대략적인 옵션은 다음과 같습니다. • 선순위 대출의 분할 상환(Partial Paydown): 선순위 대출 원금의 일부를 상환하여 LTV를 정상화함으로써 EOD 사유를 해소하는 방안. • 신규 자본 유치를 통한 자본 재구조화: 신규 메자닌 투자자 또는 에쿼티 투자자를 유치하여 자본 구조를 재편하는 방안. • 선순위 대주와의 채무조정(Debt Restructuring) 협약 체결: 대출 원금 감면(Hair-cut), 금리 인하, 상환 일정 재조정 등을 포함한 채무조정 협약을 체결하는 방안. • 사모 크레딧 펀드를 통한 대체 자금 조달: 전통적 은행 대출이 위축되고 있는 상황에서 사모 크레딧 펀드를 통해 브릿지론(Bridge Loan) 또는 메자닌 자금을 조달하여 기존 선순위 대출을 상환하거나 자본 공백을 메우는 방안. 법무법인 화우 대체투자PG는 다양한 Restructuring 시나리오의 법적 실행 가능성을 신속히 검토하고 의뢰인에게 가장 유리한 구조를 설계하여 협상 전략을 지원하게 됩니다.  [STEP 5. Exit Strategy 수립(손실 최소화를 위한 마지막 카드)] 자산가치 하락이 지속되고 구조조정도 여의치 않은 경우, 보유를 지속하기보다 조기에 손실을 확정하고 자원을 재배분하는 것이 장기적인 관점에서 유리할 수 있습니다. 주요 Exit 옵션은 다음과 같습니다. • 펀드 지분 세컨더리 매각: 기관투자자가 보유한 펀드 LP 지분 자체를 세컨더리 시장의 제3자에게 매각하는 방식으로 SPC 레벨의 자산 매각 절차 없이 LP 레벨에서 신속하게 투자에서 이탈할 수 있다는 장점이 있습니다. 자산 매각에 수년이 걸릴 수 있는 반면, 세컨더리 거래는 수개월 내 완료가 가능하며, GP의 협조 없이도 독자적으로 진행할 수 있는 경우도 있습니다. 다만 자산가치 하락 국면에서는 NAV(순자산가치) 대비 20~50%에 달하는 상당한 할인을 감수하여야 하는 경우가 많습니다. • 자산 매각(Asset Sale): SPC가 보유한 부동산을 직접 매각하여 투자금을 회수하는 방식입니다. 강제 매각보다 유리한 조건으로 매각하기 위해서는 선순위 대주의 동의를 사전에 확보하고 충분한 매각 준비 기간을 확보하는 것이 중요하며 현지 부동산 시장 상황에 따라 매각 가능 여부 및 회수 가능 금액이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 대주의 강제 매각(Foreclosure)이 개시되기 전에 자발적 매각(Voluntary Sale)을 추진하는 것이 훨씬 유리한 조건을 확보할 수 있으므로, 시간적 여유가 있을 때 선제적으로 매각 절차를 개시하는 것이 중요합니다. • 후순위 지분·채권 매각(Distressed Sale of Junior Interest): 기관투자자가 보유한 메자닌 채권 또는 에쿼티 지분을 부실자산 전문 투자자에게 할인된 가격으로 매각하는 방식으로, 펀드 지분 전체를 매각하는 세컨더리 매각과 달리, 복수의 자산을 보유한 펀드에서 특정 부실 자산에 대한 지분·채권만을 선별적으로 처분할 수 있다는 점에서 차별화됩니다. 다만 이 역시 상당한 할인이 수반되므로, 보유 지속 시의 예상 손실과 즉각 매각 시의 확정 손실을 면밀히 비교 분석하여야 합니다. 어떤 Exit 옵션을 선택하든, 다음 사항들을 사전에 종합적으로 검토하지 않으면 예상치 못한 추가 비용이 발생하여 실질 회수액이 크게 줄어들 수 있습니다. • 현지 세법상 양도소득세 부담: 자산 또는 지분 매각 시 현지 세법상 양도소득세, 원천징수세 등이 부과될 수 있으며 관련 세무 자문을 통해 정확한 세후 실질 회수액을 도출해야합니다.  • 환헤지 계약 조기 해지에 따른 정산 비용(Break Cost): Exit 시 환헤지 계약의 잔여 기간에 대한 조기 정산이 필요하며, 약정 환율과 시장 환율의 차이에 따라 상당한 정산 비용이 발생할 수 있습니다. 환헤지 정산금 미지급 문제로 청산 절차 전체가 장기 지연될 수 있는 바 Exit 전 환헤지 은행과의 정산 조건을 사전에 협의해 두는 것이 필수적입니다. • 현지 부동산 매각 절차 및 소요 기간: 현지 법제에 따라 부동산 매각 절차와 소요 기간이 상이하며, 특히 미국의 경우 주 별로 절차가 다르므로 관련 법률 자문이 필수적입니다. • GP와의 이해충돌 가능성: GP 입장에서는 운용보수 수취를 위해 보유 지속을 선호하는 경향이 있으므로 LP가 Exit을 원하는 경우 GP와의 이해충돌이 발생할 수 있습니다. LPA상 LP의 매각 요청권, GP의 매각 의무 조항 등을 면밀히 검토하여야 합니다.  법무법인 화우 대체투자PG는 의뢰인의 상황에 맞는 최적의 Exit 시나리오를 설계하고, 세컨더리 매각 적법성 검토, 관련 현지 세무·법률사항에 대한 높은 이해도를 바탕으로 한 정확한 자문 제공, GP와의 이해충돌 분쟁 대응 등 실행 단계까지 원스톱으로 지원할 역량을 갖추고 있습니다. 

미국 국방부 현 전쟁부(DoD)는 국방 조달 계약에 사이버보안 인증인 CMMC(Cybersecurity Maturity Model Certification)를 의무화하는 조달 규정을 확정했으며, 2025년 11월 10일부터 1단계 시행에 들어갔습니다. CMMC는 연방계약정보(Federal Contract Information, FCI) 또는 통제대상 비기밀 정보(Controlled Unclassified Information, CUI)를 처리·저장·전송하는 모든 기업에 적용되는 필수 사이버보안 인증 제도입니다. 이에 따라 미 국방부와 직접 계약하는 원청업체는 물론, 하청 및 재하청업체까지 CMMC인증 취득 대상이 됩니다. 따라서 미 국방 공급망에 직간접적으로 참여하는 국내 방산·조선업체 및 관련 IT 서비스 업체들은 CMMC 요구사항에 부합하는지 여부를 신속히 점검하고, 관련 내부 시스템을 선제적으로 정비할 필요가 있습니다. 1. 배경2. CMMC 2.0의 주요 내용3. 기업의 실무적 과제4. 시사점 1. 배경: 왜 CMMC가 등장했는가? 미 국방부는 2016년 국방부 조달규정 부칙(DFARS) 개정을 통해 방산 계약업체에 국방 정보(Covered Defense Information, CDI) 보호 의무 및 사이버 사고 보고 의무를 부과하고, 보안 요구사항을 정비하여 왔습니다. 그러나 보안 요구사항을 갖추도록 계약하는 것만으로는 실제 이행 여부를 일관되고 체계적으로 검증하는 데 한계가 있다고 판단하였습니다. 그래서 미 국방부(현 전쟁부)는 국방 부문의 계약 요구사항에 사이버보안 성숙도 모델인증인 CMMC 제도를 도입하여, 계약업체 및 하청업체가 보안 요구사항을 실제로 구현하였는지를 제3자가 검증(Verify)할 수 있는 메커니즘을 제도화하였습니다. 규칙 발효일로부터 3년 동안은 특정 계약에 한하여 제한적으로 적용되나, 3년이 지난 이후에는 FCI와 CUI를 처리, 저장, 전송해야 하는 모든 입찰 및 계약 등에 CMMC 요구사항을 포함할 예정입니다.   2. CMMC 2.0의 주요 내용 가. 무엇을 보호하려는 제도인가? : FCI와 CUI CMMC는 궁극적으로 연방계약정보(FCI)와 통제대상 비기밀정보(CUI)를 보호하기 위한 제도입니다. 연방계약정보(FCI)는 정부 계약에 따라 제품이나 서비스를 개발·인도하는 과정에서 생성·제공·식별되는 비기밀 정보를 의미합니다. 반면 통제대상 비기밀정보(CUI)는 정부가 생성·보유하거나 정부를 위하여 생성·보유하는 정보 중, 법률·규정 또는 정부 전반 정책에 따라 보호조치(Safeguarding) 또는 유포통제(Dissemination Controls)가 요구되거나 허용되는 정보를 뜻합니다. 이는 국가안보 기밀정보를 다루는 체계와는 별개의 범주입니다. 나. CMMC 2.0의 3단계 구조 CMMC 2.0은 레벨 1, 레벨 2, 레벨 3의 3단계 구조를 취합니다. 다만 실제 적용은 기업의 업종 자체가 아니라, 취급 정보의 성격과 개별 제안 요청서(Solicitation) 또는 계약서(Contract)에서 요구되는 수준에 따라 달라집니다.   3. 기업의 실무적 과제 CMMC 대응 업무는 보안 부서의 단독 과제로 보기 어렵습니다. 실제로는 정보식별, 평가범위 설정, 계약조항 정비, 공급망 관리, 문서증적 체계, 사고대응, 연례 확약 준비까지 연결되는 전사적 컴플라이언스 과제에 가깝습니다. 따라서 아래와 같은 실무 포인트를 통합적으로 검토할 필요가 있습니다. 가. 범위를 잘못 잡으면 비용이 과다해지고, 좁게 잡으면 인증 심사에서 불합격됩니다. 미 국방부가 발행한 CMMC 레벨 2 범위 설정 가이드(CMMC Scoping Guide – Level 2)1에 따르면, CMMC 평가를 수행하기에 앞서 평가 대상 조직(OSA)은 연방법령 32 CFR §170.19(c)에 따라 평가범위(CMMC Assessment Scope)를 사전에 특정해야 합니다. 이 가이드는 평가 대상 자산을 다음 5가지 유형으로 분류하고 있습니다.  CMMC 대응의 출발점은 우리 회사가 어떤 정보를 다루고, 어느 시스템이 평가범위에 포함되는지를 정확히 식별하는 것입니다. 어떤 시스템을 평가 대상에 포함시킬 것인지가 전체 비용, 일정, 운영 복잡도를 좌우합니다. 나. 원청뿐만 아니라  하청·재하청까지 의무를 부담합니다. 기업은 연방조달규정(Federal Acquisition Regulation, FAR 52.204-21), 연방법령(32 CFR Part 170), 국방조달규정 추가조항(DFARS 252.204-7012, DFARS 252.204-7021) 등 관련 조항과 실제 개별 계약서의 문구를 함께 검토할 필요가 있습니다. 특히 원청과 하청·재하청 간 계약에서 CMMC 요구사항을 어떤 방식으로 반영할 것인지, 자료접근 권한은 어떻게 설정되는지, 사고 발생 시 통지·협조·손해배상 구조는 어떻게 설계되는지에 대한 점검이 필요합니다. 확정된 조달규칙은 원청업체가 계약을 통해 하청업체까지도 CMMC 관련 의무를 부가할 것을 전제하고 있으므로, 공급망 전체의 계약 구조와 의무 분담 체계를 함께 설계해야 합니다. 다. 심사기관은 보안 솔루션 '설치' 여부가 아니라, '실제 운영 기록'을 봅니다. CMMC 대응은 보안 프로그램이나 솔루션을 설치하는 것만으로 끝나지 않습니다. 전산망 구조, 클라우드 사용 방식, 외부 파일 공유 절차, 계정관리, 로그 보관 및 모니터링 체계 등이 실제 심사 가능한 형태로 내재화되어야 합니다. 따라서 기업은 보안통제 자체뿐 아니라, “시스템 보안 계획서(System Security Plan, SSP)”, “시정조치 계획서(Plans of Action and Milestones, POA&M)”, “자산 인벤토리”, “정책 및 절차서”, “로그”, “교육기록”, “인터뷰 대응자료” 등 증적 패키지를 함께 정비해야 합니다. 라. 미국 계약상 요구와 국내 법규가 충돌할 수 있는 지점을 사전에 파악해야 합니다. 국내 기업은 CMMC 대응 과정에서 국내 개인정보 보호법, 노동법, 전자기록 관리 규정, 그리고 미국의 국제무기거래규정(ITAR) 및 수출관리규정(EAR) 등과의 정합성도 함께 검토해야 합니다. 예를 들어 “로그수집범위”, “해외 자료이전”, “협력사 접근권한”, “심사기관 자료제출 범위” 등 영역에서 미국 계약상 요구와 국내 규제가 충돌할 수 있습니다. 또한 공인 심사기관(C3PAO)이 인증 심사를 수행하는 과정에서는 시스템 구성, 기술문서, 설계 도면 등 영업비밀성이 높은 정보가 노출될 가능성이 있습니다. CMMC 인증 심사와 관련하여 어떤 자료를 어떤 수준까지 제출할 것인지, 제출자료와 내부 보존자료를 어떻게 구분할 것인지에 대한 사전 설계가 필요합니다. 마. 인증 취득은 시작일 뿐, 이후 부과되는 의무가 더 많습니다. 조달규칙에 따라 기업은 공급자 위험관리 시스템(SPRS) 상태를 최신으로 유지하고 연례 확약(annual affirmation)을 수행해야 합니다. 사업부·보안팀·법무팀·경영진이 어떤 자료를 근거로 준수 여부를 확인할 것인지에 대한 체계를 갖추어야 합니다. 그 밖에도, “72시간 내 사고 보고 대응체계”, “공급망내 사고 발생시 책임 분담 구조”, “손해배상 구조 및 구상권”, “보험청구 및 계약상 통지의무 이행 여부” 등에 대한 점검도 필요합니다. 단계적으로 아래와 같은 사항을 준비하여, 인증 취득은 물론 인증 이후 부과되는 의무를 이행하는 절차를 마련해야 합니다.   4. 시사점 국내 방산·조선업체 및 관련 IT 서비스 기업에게 CMMC는 더 이상 미래 과제가 아닙니다. 국방부 조달규정 부칙(DFARS) 개정이 이미 완료되었고, 1단계 절차가 시작된 이상, 미국 방산시장에 직간접적으로 참여하고 있거나 향후 참여할 예정인 기업이라면 CMMC 취득을 위한 준비를 서두르실 필요가 있습니다. CMMC는 단순히 보안 인증 취득 문제가 아니라, 정보유형 분류, 평가범위 설정, 계약 구조 재설계, 증적 체계 정비, 사고대응, 보험·손해배상까지 아우르는 전사적 컴플라이언스 체계의 구축을 요구합니다. CMMC 취득을 요하는 기업이라고 한다면 다음 세 가지를 우선 점검하실 것을 권장 드립니다. 첫째, 우리 회사가 다루는 정보가 FCI인지 CUI인지 식별하고, 인증 대상 범위를 어디까지 잡을 것인지 확정해야 할 것입니다. 범위 설정은 전체 비용과 일정에 직결됩니다. 둘째, 하청·재하청 계약에 CMMC 의무가 적절히 반영되어 있는지 계약 구조를 재검토해야 할 것입니다. 원청만 인증을 받는 것으로는 부족하며, 공급망 전체의 의무 분담 체계가 설계되어야 합니다. 셋째, 보안팀·법무팀·사업부가 함께 참여하는 대응 체계를 조기에 가동할 필요가 있습니다. 제3자 인증심사가 개시되는 2단계(2026년 11월)까지 인증 준비에 소요되는 시간을 감안하면 신속히 착수해야 할 것입니다.  화우 정보보호센터는 오랜 경험과 축적된 노하우를 기반으로 기업 고객을 위한 최적의 솔루션을 안내해 드리고 있고, 방산 기업을 위한 CMMC 컨설팅 서비스도 제공하고 있습니다. 관련하여 문의사항이 있으신 경우 언제든 연락하여 주시기 바랍니다. 

• #정보보호센터

대법원 전원합의체는 2026년 5월 21일 전국금속노동조합이 H중공업을 상대로 단체교섭을 요구한 사건에서 노동조합 측의 상고를 기각하고 원심판결을 확정하였습니다. 대법원은 이 사건에 적용되는 구 노동조합법상 단체교섭의무를 부담하는 사용자는 근로자와 명시적‧묵시적 근로계약관계를 맺고 있는 자로 한정되고, 근로자의 근로조건에 대하여 실질적이고 구체적으로 지배‧결정할 수 있는 지위에 있는 자는 포함되지 않는다는 종전 법리가 여전히 타당하다고 판단하였습니다. 이번 판결은 구 노동조합법이 적용되는 사안에서 단체교섭의무가 인정되는 사용자의 범위를 명확하게 해석하였고, 나아가 반대의견을 통해 현 노동조합법의 실질적 지배력에 대한 해석기준을 참고할 수 있다는 점에서 큰 의미가 있습니다. 1. H중공업 사건의 진행 경과2. H중공업 사건에서 대법원 다수의견의 판단3. 다수의견과 반대의견의 대립4. 반대의견이 구체화한 실질적 지배력의 판단 기준5. 시사점 1. H중공업 사건의 진행 경과 원고 노동조합은 H중공업의 사내하청업체 소속 근로자들을 조합원으로 하는 H중공업 사내하청지회를 두고 있었고, 총 5차례에 걸쳐 H중공업 사내하청지회의 노동조합 활동 보장 등의 사항에 관하여 단체교섭을 요구하였으나, H중공업은 자신이 사내하청업체 소속 근로자들의 근로계약상 사용자가 아니라는 이유로 단체교섭을 거부하였습니다. 원고 노동조합은 원청인 H중공업이 사내하청업체 소속 근로자들의 기본적인 근로조건 등에 관하여 실질적‧구체적으로 지배‧결정할 수 있는 지위에 있으며 단체교섭의무를 부담하는 사용자에 해당한다고 주장하며 단체교섭 청구의 소를 제기하였습니다.  제1심과 항소심은 노동조합법 제2조 제2호의 사용자 개념에 관한 종전 법리에 기초하여 원청과 사내하청업체 소속 근로자들 사이에 묵시적 근로계약관계가 성립되었다고 평가할 수 있을 정도의 사용종속관계가 있다고 보기 어려우므로 원청이 노동조합법상 사용자에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하였고(울산지방법원 2018. 4. 12. 선고 2017가합20070 판결, 부산고등법원 2018. 11. 14. 선고 2018나53149 판결), 이에 원고 노동조합이 상고하였습니다. 대법원에 사건 계류 중 2025. 9. 9. 노동조합법이 개정되어 2026. 3. 10.부터 시행되었습니다. 개정 노동조합법 제2조 제2호에는 ‘근로계약 체결 당사자가 아니더라도 근로자의 근로조건에 대하여 실질적이고 구체적으로 지배‧결정할 수 있는 지위에 있는 자’라는 후문이 추가되어 노동조합법상 사용자의 범위가 확대되었습니다. 해당 규정에 관한 경과규정이 없어 이 사건에는 구 노동조합법 규정이 적용되었습니다.  대법원 전원합의체는 7년 이상 심리 끝에 비로소 상고를 기각하고 원심을 확정하여, H중공업이 원고 노동조합에 대하여 단체교섭의무를 부담한다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.  2. H중공업 사건에서 대법원 다수의견의 판단 상고심의 주요한 쟁점은 구 노동조합법 제2조가 적용되는 사안에서 노동조합법상 단체교섭의무를 부담하는 사용자의 범위와 관련하여 종전 법리를 유지할 것인지 여부였습니다. 다수의견은 구 노동조합법상 단체교섭의무를 부담하는 사용자는 근로자와 명시적‧묵시적 근로계약관계를 맺고 있는 자로 한정되고, ‘근로계약 체결 당사자가 아니더라도 근로자의 근로조건에 대하여 실질적이고 구체적으로 지배‧결정할 수 있는 지위에 있는 자’까지 포함된다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.  다수의견은 입법자가 대법원의 종전 법리를 존중하는 전제에서 사용자 개념을 확대하기 위하여 제2조 제2호의 후문을 추가하는 내용으로 입법적 결단을 하여 법을 개정한 것이 분명하지만, 구 노동조합법 제2조가 적용되는 2016년경의 단체교섭 사안에 관하여 개정 노동조합법의 규정과 유사한 내용의 법리를 적용하는 것은 적절하지 않다고 판단하였습니다.  3. 다수의견과 반대의견의 대립 한편 대법관 4인은 반대의견에서, 구 노동조합법 제2조 제2호의 ‘사용자’에는 근로조건에 대하여 실질적·구체적으로 지배·결정할 수 있는 지위에 있는 자도 포함된다고 해석하였습니다. 비록 반대의견은 이번 사건의 법적 결론으로 채택되지는 않았으나, 개정 노동조합법이 이미 ‘실질적·구체적 지배·결정’이라는 문언을 명시적으로 도입한 이상, 향후 개정 노동조합법 해석 및 사용자성 판단에 있어 중요한 참고기준으로 활용될 가능성이 높다는 점에서 주목할 필요가 있습니다. 특히 반대의견은 간접고용 구조에서의 사용자성 판단기준과 고려요소를 비교적 구체적으로 제시하였다는 점에서 개정 법 하에서는 실무상 의미가 큽니다. 대법원의 다수의견과 반대의견의 쟁점별 입장을 요약하면 아래 표와 같습니다.   4. 반대의견이 구체화한 실질적 지배력의 판단 기준 또한 4인 반대의견은 단순히 ‘실질적 지배력설’을 제시하는 데 그치지 않고, 수급근로자의 근로조건에 관한 도급인의 실질적·구체적 지배·결정 여부를 판단하기 위한 구체적 기준과 고려요소를 제시하였습니다. 구체적으로 반대의견은 수급근로자의 근로조건에 관하여 실질적이고 구체적으로 지배·결정할 수 있는 도급인의 지위는 ① 교섭요구사항과 관련된 수급근로자의 근로조건에 대하여 도급인이 사실상 단독으로 결정할 수 있어 해당 근로조건에 관한 구체적인 내용을 일부라도 직접 결정할 수 있는 것과 동일하다고 평가되고, ② 나아가 수급근로자의 도급인에 대한 경제적 종속성의 실질에 비추어 수급근로자의 노동3권 보장을 위해 도급인에 대하여도 해당 교섭사항에 대한 단체교섭의무를 부담시킬 필요성이 있는 경우에 인정된다고 판단하면서, 이를 판단하기 위하여 고려하여야 할 요소들을 아래와 같이 제시하였습니다.  이는 비록 반대의견에서 제시된 기준이기는 하나, 개정 노동조합법상 ‘실질적 지배력’의 해석 및 적용에 관한 대법원의 입장을 엿볼 수 있어 향후 원청의 사용자성 해석 및 판단에 중요한 참고 기준으로 활용될 가능성이 있습니다.  5. 시사점 이번 전원합의체 판결은 구 노동조합법상 원청의 단체교섭의무와 관련하여 종전의 “명시적·묵시적 근로계약관계설”을 유지한 판결로, 개정 노동조합법 시행 이전 시기의 사용자성 분쟁에 있어 명확한 판단기준을 내렸습니다. 따라서 구 노동조합법이 적용되는 사안이라면 이번 판결의 법리에 따라 결론이 내려질 것으로 보입니다. 한편, 전원합의체 판결의 반대의견은 간접고용 구조에서 노동3권을 실효적으로 보장하기 위해서는 원청의 “실질적 지배력”을 중심으로 사용자성을 판단할 필요가 있다는 점을 지적하면서 원청의 실질적·구체적 지배·결정 여부를 판단하기 위한 세부 기준과 고려요소까지 비교적 구체적으로 제시하였다는 점에서, 향후 개정 노동조합법 해석에 있어 중요한 참고자료로 활용될 가능성이 있습니다. 기업들은 이번 판결을 계기로 협력업체 운영 구조, 현장 관리 방식 및 도급 운영 관행 전반을 점검하고, 원청의 각종 관여 행위가 개정 노동조합법상 사용자성 또는 단체교섭의무와 어떠한 관계에서 평가될 수 있는지 선제적으로 검토할 필요가 있습니다.  화우 노동그룹은 회사의 설립 단계에서부터 합병, 회사분할 등 전 과정에서 발생하는 인사노무에 관한 자문을 제공합니다. 특히 기업의 일상적인 인사제도나 인력관리, 징계처분 과정에 대한 법률자문은 물론, 집단적 노사관계에서 발생하는 단체교섭 및 단체협약 등에 대한 자문, 구조조정 과정의 회사 인력 관리 자문 등 인사노무에 관한 종합적 법률 서비스를 제공하여, 기업 운영에 필요한 최적의 제도와 방안을 지원합니다. 화우 노동그룹은 노동사건에 특화된 판사·검사 출신 변호사, 다양한 분야의 전문성과 경험을 보유한 노동전문변호사, 고용노동부 출신 전문위원 및 공인노무사 등 30명 이상의 전문인력이 다양하게 포진하여 기업의 각 영역에서 발생하는 인사노무 관련 소송에도 효과적이고 신속하게 대응하여 높은 승소율을 자랑하고 있습니다. 특히 기업에서 발생하는 이슈의 성격과 상황에 따라 화우 노동그룹 주도 하에 중대재해처벌법 TF, 노동형사대응팀 등 세부 TF팀이 별도로 구성되어 기업의 요구에 부합하는 최적의 법률 서비스를 원스톱(one-stop)으로 제공하고 있습니다.

• #집단노사관계
• #집단노사관계

• #소송 ∙ 중재
• #소송 ∙ 중재

• #공정거래